政策法规

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兰州住房公积金管理中心
住房公积金个人住房贷款贷后业务操作规程

 

第一章   总  则

 

    第一条  为了规范住房公积金个人住房贷款管理,统一和规范业务操作,防范和控制贷款风险,根据《中华人民共和国担保法》《住房公积金管理条例》《贷款通则》《个人贷款管理暂行办法》《住房置业担保试行办法》及国家相关法律法规,特制定本规程。

第二条  本规程适用于兰州住房公积金管理中心(以下简称中心)所属铁路分中心、各管理部(以下简称分支机构)。

 

第二章  贷后管理

 

第三条  贷后业务包括贷款的按期还款、提前还款、还款账户变更、个人信息变更、合同变更、利息计算、利率调整、逾期催收管理、诉讼管理、借款人贷款还清后撤销抵押权等业务。

第四条  按期还款

一、住房公积金贷款的按期还款主要采用委托扣款方式进行。

委托扣款:即中心及受委托银行通过住建部住房公积金资金结算平台扣划借款人应还贷款本息。

(一)申请贷款时,借款人应明确本人名下在商业银行开立的个人委托扣款账户,并签署《委托转账付款授权委托书》。

(二)借款人应按照借款合同约定的还款方式和还款计划偿还贷款本息。2-30年期贷款均按分期还款的方式按月还款。

(三)委托扣款方式应遵循以下扣款入账原则:

    1.借款人正常还款且还款账户资金充足时,一次性扣划当期本息的合计;

2.借款人正常还款且还款账户资金不充足时,按先偿还利息,剩余资金偿还本金的规则分配入账;

3.借款人逾期还款且还款账户资金充足时,一次性扣划累计罚息、复利、逾期利息、逾期本金、当期应还本息的合计;

      4.借款人逾期还款且还款账户资金不足时,所扣资金按如下规则分配入账:按从最早一期逾期的罚息、复利、逾期利息、逾期本金分配入账,资金有剩余的,再从倒数第二期逾期的罚息、复利、逾期利息、逾期本金分配入账,以此类推直至偿还本期应还利息、应还本金分配完所扣资金;

5.放款当月不扣款;

6.贷款诉讼期间、贷款还清“销户”、“核销”后不扣款。

   (四)受委托银行扣款完成后,由综合信息系统自动核对入账。财务科在日常对账过程中发现未达贷款还款资金时,应通知贷款管理科及信息科协助处理。

    二、主动偿还当期应还金额

    (一)借款人在约定还款日当天及之后的3天内,资金存入时间晚于中心批扣时间时,可在柜面或通过兰州公积金微信公众号、手机APP、网上业务大厅等综合服务平台的途径自助办理“当期还款”业务,以避免产生逾期还款记录。

     (二)还款方式只能选择“实时扣款”的方式还款,不得选择“公积金冲还贷”及“事后代扣”的还款方式。

     (三)借款人名下账户被法院全部冻结,且不能提供共同还款人账户协助其还款的,可办理“当期还款”业务。还款方式可以选择“主动现金还款”、“他人代偿”的方式还款,以避免产生逾期还款记录。

第五条  提前还款

提前还款是指借款人具有一定偿还能力时,在首期正常还款之后,主动向中心提出提前全部或部分偿还贷款的行为。提前还款是一种违约行为,应向分支机构及贷款受委托经办银行提出申请,经中心审批通过后才可办理。提前还款可以在中心业务大厅办理柜面申请,也可以通过中心综合服务平台微信公众号、手机APP、网厅等途径实名办理。

一、柜面申请

(一)要件资料:

1.借款人申请的,应持本人身份证原件提出申请,留存复印件一份;

2.共同借款人代办的,应持借款人及本人身份证原件提出申请,留存复印件各一份;

3.他人为借款人、借款人配偶代办公积金提前部分还款的,必须提供本人及借款人、借款人配偶身份证、结婚证原件及复印件各一份;

4.申请使用共同借款人(直系亲属)的公积金进行提前还款的,必须由共同借款人(直系亲属)本人持身份证件一同申请,并留存身份证件复印件一份,不得代办。

(二)办理流程:提前还款经审批后办理,受委托银行工作人员在办理过程中打印《柜面偿还贷款申请审批表》并签署意见,由申请人签字确认并提交分支机构审批人员审批。

(三)资料归档:审批通过业务办理完毕后审批人员将《柜面偿还贷款申请审批表》及身份证件复印件归档并送档案室保存。

二、柜面申请提前还款类别

柜面提前还款分为提前部分还款和提前结清两种情况,且单独办理提前部分还款或提前结清时,借款人在综合信息系统系统还款状态必须为“正常还款”;在借款人还款状态为“逾期还款”时,必须选择“逾期+提前部分”或“逾期+提前全部”还款的业务类型。具体要求如下。

(一)提前部分还款的最低额度及还款方式。

1.借款人申请提前部分还款每次额度不得低于20000元。可采用公积金冲还贷、实时扣款、事后代扣、现金还款、他人代偿的方式还款。提前部分还款的利息根据提前部分还款的本金实际占用天数(自上个约定还款日至约定的提前还款日的天数)计算。

(1)使用公积金提前部分还款(简称公积金冲还贷):中心缴存职工可以使用本人及共同借款人公积金账户余额申请提前部分还款。每年可申请一次。申请时,借款人或配偶应携带本人及配偶的身份证原件、结婚证原件前来办理并留存复印件一份;

2)实时扣款:借款人已将拟提前偿还的本息资金存入约定还款账户,在柜面提出申请并签字确认,复核通过后等待确认贷款偿还完成;

3)指定日期自筹资金扣款:借款人采用指定日期自筹资金扣款的方式申请提前部分还款,必须根据《柜面偿还贷款申请审批表》的要求将资金按时存入还款账户,中心按约定日期时扣款;

4)现金还款:借款人因故必须使用现金办理提前部分还款的,必须经贷款管理科批准,由财务科协助进行办理。若财务科已事先将借款人资金按“未确认款”处理,则可使用“未确认款”挂账资金还款进行办理;

(5)他人代偿:借款人因故无力偿还贷款,由其他人代为偿还时,可使用他人代偿的还款方式进行办理。办理时必须经贷款管理科批准,由财务科协助进行办理。若财务科已事先将借款人资金按“未确认款”处理,则可使用“未确认款”挂账资金还款进行办理。 

2.借款人提前部分还款后剩余贷款可选择“还款期限不变月还款额降低”的合同变更方式,也可以选择“还款期限缩短月还款额不变”的合同变更方式。

(二)提前结清:

1.提前结清贷款须一次性将贷款本息偿还,贷款利息计算至结清日;

2.贷款发放后,借款人申请提前还清的,由受委托银行工作人员初审并打印《柜面偿还贷款申请审批表》,借款人签字确认后将《柜面偿还贷款申请审批表》交与分支机构贷款复核岗工作人员,贷款复核岗审批通过后留存《柜面偿还贷款申请审批表》;

3.办理贷款提前结清业务,可采用公积金冲还贷、实时扣款、事后代扣、现金还款、他人代偿的方式还款,具体办理要求与提前部分还款的要求一致;

4.若该笔贷款办理了房产抵押,受委托银行工作人员应打印《个人住房公积金贷款还清凭证》,加盖银行业务专用章和个人私章交予借款人,由其向抵押撤押岗工作人员提出撤押申请。

(三)“逾期+提前部分”及“逾期+提前全部”还款:

1.办理贷款的“逾期+提前部分”、“逾期+提前全部”还款时,可采用公积金冲还贷、实时扣款、事后代扣、现金还款、他人代偿的方式还款,具体办理要求与提前部分还款的要求一致;

2.办理“逾期+提前部分”、“逾期+提前全部”还款时必须经贷款管理科批准,必要时需财务科协助办理。若财务科已事先将借款人资金按“未确认款”处理,则可使用“未确认款”进行办理;

3.办理“逾期+提前部分”、“逾期+提前全部”还款业务只能在中心服务大厅柜面办理。

第六条  综合服务平台办理提前还款

一、实名认证及办理:借款人及共同借款人、共同还款人可通过兰州公积金微信公众号、手机APP、网厅等综合服务平台经实名认证后办理提前还款业务。

二、通过兰州公积金微信公众号、手机APP、网上业务大厅办理提前还款的,可在公积金冲还贷、实时扣款、事后代扣三种还款方式中任选一种

(一)选择公积金冲还贷还款方式的,可使用本人及共同借款人公积金账户余额还款,每次还款本金不得低于3000元且每年不限次数,借款人、共同借款人需分别自主办理还款业。

(二)选择自筹资金实时扣款或事后代扣还款方式的,自筹资金还款每次还款本金不得低于5000元且每年不限次数。

三、通过综合服务平台办理还款业务时,不需留存业务资料。

第七条  还款账户变更

一、在贷款还款期间因借款人预留还款账户因故不能正常还款时,借款人可提出变更还款账户的申请。

二、借款人申请变更还款账户时,由银行工作人员受理并打印《授权委托书(贷后变更)》,借款人签字授权后交予贷款复核人员复核,复核通过后留存并交档案室。

三、借款人因法律诉讼被冻结工资或还款账户,需委托他人偿还贷款的,借款人可提出变更还款人及还款账户的申请。若新的还款人不是贷款关联人,需添加为共同还款人后方可办理还款账户变更。银行工作人员受理并打印《授权委托书(贷后变更)》,由共同还款人签字授权后提交复核。

第八条  贷款信息变更

在借款还款期间,借款人申请变更本人及共同借款人等贷款关联人的通讯地址、工作单位、联系电话、家庭住址、个人收入等信息时,予以办理。贷后催收人员提交信息变更申请的,也予以办理。以上业务不需复核审批,银行工作人员直接在系统中做变更。

第九条  合同变更

合同变更时贷款必须处于“正常还款”状态。

借款人因个人原因提出申请变更《借款合同》《抵押合同》约定的内容,包括提前还款、添加或解除共同借款人、抵押物变更、延长(缩短)贷款期限、借款人变更等,经受委托银行和分支机构初审、审批后予以变更。

    办理贷款合同变更业务时,受委托银行工作人员在综合信息系统中进行变更后打印《合同变更申请审批表》签署意见并盖章,由申请人提交分支机构审批人员审批。业务办理完毕后经办人员将《合同变更申请审批表》及证明文件整理并交档案室。

一、添加或解除共同借款人

(一)借款人在合同履行期间发生婚姻变更,可申请添加或解除共同借款人。

(二)不得在贷后管理中将直系亲属添加为共同借款人。

二、添加或解除共同还款人

(一)借款人因法律诉讼被冻结工资或还款账户,需委托他人偿还贷款的,借款人可提出变更还款人及还款账户的申请。若新的还款人不是贷款关联人,需添加为共同还款人。

(二)共同还款人可以是借款人的父母子女等直系亲属,也可以是其他亲属及他人,是否在中心缴存公积金不作要求。

(三)在添加为共同还款人后,共同还款人不得在中心办理公积金提取业务、不得申请公积金贷款。

(四)借款人的银行个人账户能够正常使用后可申请解除共同还款人,变更还款账户。

三、抵押物变更

使用他房做抵押担保的贷款,因抵押物价值贬值、濒临灭失或已灭失等情形,使中心的贷款资金安全风险加大时,借款人必须办理抵押物变更。在进行抵押物变更前必须落实其他房产的抵押登记。本房抵押的贷款不允许办理抵押物变更。

四、延长贷款期限

个人贷款允许延长贷款期限,但延长后的还款期限不得超过30年,且还款期限不得超过借款人法定退休年龄后延5年。原贷款期限为5年期(含)以下时,不得延长至5年期以上。延长贷款期限必须满足以下条件。

(一)借款人因家庭经济原因,需要延长还款期限,必须由借款人本人向中心提出书面申请并签字确认。

(二)借款人若有拖欠贷款本息、罚息、复利的情形,延长期限前必须先清偿所欠贷款本息、罚息、复利。

(三)经分支机构审批同意后,必须按照重新确定的期限落实抵押登记后方可在综合信息系统办理变更手续。

五、缩短贷款期限

借款人可申请缩短贷款期限。缩短贷款期限时,原贷款期限为5年期(不含)以上的,不得缩期为5年期以下。

六、借款人变更

(一)因借款人死亡等特殊情况,导致贷款资金出现损失可能,中心允许进行借款人变更。

(二)办理借款人变更时,必须经贷款管理科审批。

第十条  利息的计算

一、正常还款利息的计算

(一)2-30年期贷款按月分期计算当期应还利息,中心本级2015年4月前发放的存量贷款每月20日为结息日(定日结息)。定日结息遵循的原则如下。

1.贷款发放当月不计息,于次月的20日为结息日;

2.还款首期及末期按实际天数计收利息,其余还款期利息均按整月计收。

(二)中心本级2015年4月后发放的贷款和铁路分中心全部贷款,以每月发放日期对应的日期为结息日(对日结息)。对日结息遵循的原则如下。

1.贷款发放当月不计息,每月在放款日对应的日期结息;

2.每期还款利息均按整月计收。

    二、提前还款的利息计算

(一)提前部分还款时计收的利息=还款金额×上期结息日至提前还款日期间的实际占用天数*日利率。

(二)剩余贷款余额当期应还利息=剩余贷款本金*月利率。

三、罚息、复利的计算按中国人民银行的相关规定执行。            

第十一条 利率调整

贷款还款期间如遇人民银行调整利率时,按中国人民银行的规定执行:

 一、正常还款利率的调整

(一)贷款期限在2-30年的,遇法定利率调整,于次年11日开始,按相应利率档次执行新的利率,并重新计算每月还款额。

 (二)次年1月应还利息为调整前后利率分段计息的合计。

二、罚息、复利的利率调整:按人民银行的相关规定执行。

第十二条  贷款未按期还款转逾期贷款

一、借款人因个人原因未能在合同约定还款日按期还款的,中心将在还款日后的三日内进行补扣。在正常扣款和补扣时能够足额扣划当期本息合计金额的,其还款视为正常还款。

二、对未能按前款规定足额扣划当期应还本息的贷款,中心将于本期约定还款日后第四日将其欠还本息自动转为逾期贷款本息,按照实际逾期天数每日计收罚息、复利,并在此后每天对逾期贷款本息及罚息、复利进行扣款,直至逾期本息及罚息、复利金额全额扣划,其还款视为逾期还款。

第十三条  还款查询

借款人可通过兰州公积金微信公众号、手机APP中心网站、12329客服热线等途径查询本人还款信息和还款计划。

第十四条  信贷资产检查

一、检查内容:

(一)借款人是否按合同约定用途使用贷款,有无挪用贷款现象。

(二)借款人按借款合同约定归还贷款本息情况。

(三)借款人资格和偿债能力变化情况。

(四)贷款抵押物的保管及其价值变化情况。

(五)保证人的保证资格与保证能力的变化情况。

(六)期房项目工程进度、抵押与预登记和正式登记落实情况。

(七)有关合同及相关资料的完整性与有效性,有无与法律、法规和制度相抵触,需要变更、修改和补充的。

(八)贷款资产风险程度,变化情况及趋势。

二、检查结果的认定

有下列情形之一的,应认定借款人违约:

(一) 借款人、共同借款人违反本合同借贷条款中的任何条款的。

(二) 借款人、共同借款人提供虚假证明材料取得贷款的。

(三) 借款人、共同借款人拒绝或阻挠中心、受委托银行、担保机构对贷款使用进行监督检查,或未按本贷款合同约定用途使用贷款的。

(四) 借款人、共同借款人因丧失民事行为能力、被宣告失踪、死亡而无继承人或受遗赠人的。

(五) 借款人、共同借款人的继承人或受遗赠人或财产代管人拒绝为借款人履行偿还贷款本息的。

(六) 借款人、共同借款人违约,连续超过三个还款期(含三期)或在本合同履行期内累计超过六个还款期(含六期)未按时偿还贷款本息的。

(七) 借款人、共同借款人卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷等情形,足以影响偿还贷款本息能力的。

(八) 根据担保条款的约定,因保证人(抵押物)发生变故,致使保证人需提前履行义务或贷款人提前处分抵押物的。

(九)借款人、共同借款人在合同期内,无故连续停缴住房公积金超过12个月的。

(十)借款人、共同借款人发生其他可能影响归还贷款本息行为的。

贷后管理人员发现上述违约情形时,应对借款人违约行为进行处理,按合同约定,根据违约性质、金额、程度,采取适当措施追偿贷款本息,必要时应向贷款管理科请求协助处理。实行住房置业担保的,由担保机构采取措施,承担连带责任。

三、信贷资产检查的程序

(一)对违约贷款通过电话提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的主要原因。

(二)根据借款人违约情况,判断贷款的风险状况。

(三)对借款人违约行为提出催收贷款或强制清收贷款的处理方案,报主管领导批准实施。

(四)登记贷后检查台账,提交贷后检查报告。

四、信贷资产检查的要求

(一)借款人首期未按合同约定时间归还贷款本息的,由受委托银行工作人员在三个工作日内对客户进行电话提示。

(二)借款人连续二至五期未按期归还贷款本息的,除银行卡(折)原因未能正常扣款的情况外,全部由担保机构负责催收。

(三)借款人连续六期未按期归还贷款本息的,转为不良贷款,由担保机构依照担保协议的约定履行担保责任,实施追偿程序。

(四)未实行住房置业担保的,除该条第一、二款外,其余措施按中心与担保机构签订的《住房公积金代办合作协议》执行。

五、违约贷款的处理方式

(一)依法纠正借款人的违约行为。

(二)对逾期贷款计收罚息、复利。

(三)依法解除合同的,借款人、共同借款人应立即归还其所欠的贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用(包括但不限于律师代理费、公告费、差旅费、诉讼费、保全费、鉴定费等)。

(四)借款人、共同借款人未按贷款合同约定用途使用贷款的,中心有权在借款合同载明的利率基础上加收100%罚息。

五)借款人、共同借款人在合同期内,无故连续停缴住房公积金超过12个月的情况,中心有权将借款合同载明的利率调整为同期商业银行住房贷款利率。

(六)从借款人公积金账户中扣收贷款本息及罚息、复利。

(七)停止已审核未发放的贷款。

(八)依法追索保证人的连带责任。

(九)依法处理抵押物。

(十)依法行使债权人其他权利。

(十一)依法将借款人不良信用记录向人民银行征信系统报送并向社会公开。

(十二)全额收回违约贷款本息后,取消借款人5年内再次申请贷款和提取住房公积金的的资格。

(十三)按程序报批核销损失类贷款。

第十五条  违约贷款催收管理

一、归口部门和责任划分:按照《违约贷款催收管理办法》实施。

二、违约贷款的还款:

(一)主要通过每日批扣的方式收回,特殊情况下也可以通过柜面使用实时扣款、现金还款、他人代偿的方式还款,申请人签字确认《柜面偿还贷款申请审批表》的内容,经分支机构审批后办理。

(二)借款人及共同借款人确实无力自筹资金偿还逾期贷款时,可申请使用本人公积金账户资金偿还。经审批一年内可多次使用公积金偿还逾期贷款。

    三、在逾期贷款催收过程中,因借款人及共同借款人无力一次性结清贷款的,经审批,借款人可向中心追加保证人,为其剩余贷款提供担保,确保其后续能够按期正常还款。

第十六条  诉讼

对于严重违反《借款合同》约定或已处于“到期逾期”状态的贷款,中心将通过向法院提出诉讼的方式保障贷款资金的安全。

一、分支机构在贷款资产检查及逾期催收工作中若发现贷款存在严重问题或已是“到期逾期”状态,可将其列为诉讼对象提交贷款管理科,移交的资料包括:个人贷款档案原件及复印件两份、抵押权证原件及复印件两份(若办理了房产抵押)。

二、贷款管理科在接到分支机构移交的拟诉讼对象资料后,确定诉讼对象名单并向中心分管领导及主要领导汇报,取得同意后向代理律师移交个人贷款档案及抵押权证复印件等诉讼资料,审核《代理合同》及《补充协议》并提交分管领导签订。

三、在诉讼及执行过程中,贷款管理科应配合代理律师开展工作,推动案件的诉讼及执行。在诉讼过程中可考虑借款人实际还款能力,酌情达成和解协议,以确保贷款资金的安全。

四、贷款管理科应综合各方因素,做好诉讼费用的预算、支出和回收等工作。

 第十七条  贷款档案管理

贷款档案分为个人贷款档案,抵押权证,办理贷款合同变更或信息变更等业务档案三类。贷款档案管理按照《住房公积金贷款档案管理办法》实施。

第十八条  撤销抵押权

借款人还清贷款,申请房产抵押登记撤押的,由代办机构负责受理,在取得《房屋所有权证》及《他项权利证》或《不动产登记证明》及《不动产抵押登记证明》并备齐撤押申请资料后向不动产登记部门申请撤押。

撤押办理完毕后在综合信息系统进行贷款撤押处理,并通知借款人领取《房屋所有权证》或《不动产登记证明》。

 

第三章  附 则

 

第十九条 本规程的解释权归兰州住房公积金管理中心,本规程自2019年7月8日起实施。

 

                 


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